マンション評論家が語る
「新しい生活様式で変わる
マンション選び」

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住宅コンサルタント 野中清志

大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。
2003年、株式会社オフィス野中を設立。マンション購入に関する講演・執筆等多数。
30年以上の経験を生かしたユーザーガイドに立った厳しいマンション選択眼は、多くのファンに支持されている。難しい内容もわかりやすく、
ウィットに富んだセミナーは好評。年間100本近いセミナーで講演、テレビ出演多数。

「居住スペース+
テレワークルーム」の
需要と立地条件

新型コロナでテレワークが増加

新型コロナの影響によって、経済はもとより私達の⽣活や様式も⼤きく変わってきています。
会社員の⽅にとって⼤きく変わったビジネススタイルは「テレワーク」の急速な普及ではないでしょうか。
東京都が2020年5⽉に発表した調査結果によると、テレワークを導⼊している企業は62.7%と前⽉よりも⼤幅に増加しています。
こうした中で住宅に求められる価値観も⼤きく変わってきています。

テレワークのメリットは多い

新型コロナは1⽇も早く収束を願いたいですが、収束後も新しい⽣活スタイルである「テレワーク」が世の中に定着する可能性も⾼いのではないでしょうか。
政府も各企業のテレワークシステム導⼊について助成⾦などの施策も検討されています。
テレワークが定着すると、通勤の頻度が⼤幅に減少します。通勤ラッシュにもまれる時間が極端に減りますので通勤ストレスから開放され、健康的な⽣活にも結びつきます。
また精神的にもゆとりある時間が過ごせ、家族団らんや⼦供とのふれあいなどの時間も増えますので、そのメリットは計り知れません。

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テレワークでマンションに
求める価値が変化

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テレワークの普及で今後の住宅に求められる価値観はどう変わっていくでしょうか。
近年の住宅選びは、居住スペースの⾯積よりも「都⼼に近く・駅に近く・交通アクセスが良い」という点が求められていました。
今後は、そのような住宅に対する価値観はある程度維持されると考えますが、ちょっと都⼼を離れても⽣活利便施設、⾃然、⼦供の教育環境などが整い、さらに「間取りの多いテレワークに対応できるマンション」の需要が⾼まっていくかと思われます。
例えば、東京の都⼼に近い場所で3LDKのマンションと同じ予算で購⼊する場合、準郊外では4LDK、またはそれ以上の広さの住宅が⼿に⼊ります。そのうちの⼀つの部屋を「テレワークルーム」として利⽤できれば仕事の効率も上がります。
⾔わば、SOHO(スモールオフィスホームオフィス)の郊外版とも⾔えるのではないでしょうか。

テレワークは共働き世帯にとって
メリットも⼤きい

近年では夫婦共働きの世帯が増えており、2018年には1,219万世帯となり主流となりつつあります。
旦那さんが働いて奥さんは専業主婦、という世帯は共働き世帯の約50%(606万世帯)となっています。
共働き世帯にとってテレワークは、時間の活⽤という観点から⾒ると極めて有効と思われます。
通勤時間が短縮される分、家事や⼦育てをする時間、家族で過ごす時間が新たに⽣まれるからです。

今後ますます進化する
通信機能と5G、6G

2019年から2020年位にかけて次世代通信規格である5Gが始まっています。こうした通信の発達により、スマホでも多くの情報が瞬時に伝達されるようになります。
さらに早くも6Gという5Gの上を⾏く規格が注⽬される時代となっています。
つまり⾃宅に居ながら会社にいるのと同じ環境がより近づく訳です。

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新型コロナと
マンション価格への影響は

過去2回の経済危機と
不動市場の影響は

新型コロナの影響によってマンション価格はどう変わっていくでしょうか。
過去のマンション市場の変遷などから検証してみましょう。
過去の30年の不動産業界を振り返って⾒ると、何度か⼤きな価格変動の局⾯を迎えましたが、その中でも2回の⼤きな変動がありました。

バブルの崩壊では
不動産全般が価格下落

第1回⽬は1991年頃の「バブル崩壊」です。1985年のプラザ合意を基点とする過剰流動性により市場に⼤量の資⾦が出回り、株価、不動産価格が急上昇しました。
しかし当時の⼤蔵省が総量規制によって不動産取引に⼀番⼤切な「資⾦融資」に規制が⼊り、この影響により価格が実体を離れて⼤きく上昇していた⼤型商業ビル・⼤型シティホテル・さらにファミリーマンション・投資系不動産など全般的に価格は⼤きく下落しました。
不良債権の処理には10年近くかかりましたが、2000年前半位から適正な成⻑軌道に向けて不動産業界も盛り返してきました。

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リーマンショックでは
株価を中⼼に⼤きな影響

第2回⽬は2008年頃のリーマンショックです。
2006年頃からのサブプライム問題からアメリカ投資銀⾏⼤⼿のリーマンブ・ラザーズが2008年に破綻し、⼀気に世界経済に⼤きなダメージを与えました。
⽇本でも株式市場は敏感に反応し、⽇経平均株価(⼤納会終値)は2006年の1万7,000円台から2008年には8,000円台と半値近くとなりました。リーマンショックで⾦融機関は商業系不動産の融資に対し厳しい姿勢を⽰し、バブル崩壊時と同様に⼤型のオフィスビルなどを中⼼に価格は調整局⾯に⼊りました。
但しマンションを中⼼とする住宅系不動産の融資については、当時の⾦融機関は⽐較的融資規制が緩やかでしたので、商業系の不動産と⽐べ影響は軽微であった事が⼤きな特⾊です。

都⼼から離れる程
マンション価格への影響は
少なかった

マンション価格への影響は⾸都圏全体では少なかったですが、地域によってその変動には幅がありました。
⾸都圏(東京、千葉、埼⽟、神奈川)のマンション価格は2009年には前年⽐約5%の下落でしたが、東京都では約12%の下落、さらに東京都⼼3区(千代⽥・中央・港)では44%と、都⼼部ほど⼤きく下落しました。神奈川県においては5%と⾸都圏全体と同等の影響で済みました。
つまりリーマンショックにおいては都⼼型の「商業ビル・都⼼型⾼級マンション」などに影響が出ましたが、準郊外型のマンションには影響がとても軽微であった事が分かります。

新型コロナは
商業系不動産に⼤きく影響

では今回の新型コロナが不動産市場に与える影響はどう考えたらよろしいでしょうか。
同じ不動産業界においては、実はその影響には温度差がある事が分かります。
新型コロナによるインバウンドの減少や外出⾃粛などにより、現時点で⽐較的⼤きな影響を受けているのは、⺠泊・シェアハウス以外には

①観光地、商業地などのホテルの宿泊需要が減少
②物販を始めアミューズメント施設など広範囲で商業施設の売上げが減少
③飲⾷業を中⼼としたサービス業の売上げが減少、または営業の⾃粛
などです。

通常の住宅の賃料と⽐べて、商業施設の店舗賃料は坪当たりの単価がかなり⾼額で、その事業の固定費は経営をかなり圧迫します。
⾏政は救済措置として賃料の補填の政策を進めていますが、それだけでは⾜りない飲⾷店は数多くあるようです。
店舗賃料の下落もしくは空室率の上昇により商業ビルの資産価格に時間差を置いて影響が出る可能性があります。

為替の変動により
影響を受けやすいマンションは

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都⼼の⾼額タワーマンション等は⼀部海外の投資家がキャピタルゲイン(値上がり⽬的)などで購⼊するケースもあり、為替の動向が注⽬されます。アメリカの⼤幅な⾦融緩和政策により円⾼が加速した場合、東京都⼼の1億円のマンションが、1ドル100円では100万ドルで買えますが、1ドル120円となると、120万ドルとなる訳です。
つまり国内では同じ販売価格でも円⾼が加速すると海外の投資家から⾒れば条件は不利になる可能性もあります。但し都⼼型タワーマンションを販売する⼤⼿不動産会社はリーマンショックの経験を基に販売スケジュールの⾒直しをするなど価格に影響が出づらいような対策を講じているようです。

新型コロナでも
ファミリーマンションの
影響は低く。
逆にニーズは増加か?

同じファミリーマンションでも都⼼から30〜40分の準郊外型マンションは新型コロナの影響は極めて軽微と⾔えます。
郊外のファミリーマンションはその⼤半が実需層で占められ、都⼼の商業ビルの資産価値や為替の変動や投資家の動向などの影響はないからです。
また⼤企業においては都⼼中⼼のオフィス展開から準郊外にサテライトオフィスを新たに設置する動きも⾒られています。
このように、これらに要因も後押しし、郊外型の環境の良い広めの住宅に対する関⼼はますます⾼まっていくでしょう。

市況から見て
今はマンションの買い時なのか?

マンション発売⼾数は減少傾向に

今後新型コロナにより不動産市況はどのような影響を受けるでしょうか。
そもそも、首都圏の新規マンション発売⼾数は2019年度に2万8,563⼾と前年度から22%減少しています。
今年は新型コロナの影響もあり、さらに2020年の供給は減少が予測されています。
また⼤⼿ゼネコンも新型コロナの影響で⼯事が遅れているケースもあり、マンションの竣⼯も全体として遅れる傾向にあります。
このような状況の中で「新築・完成済みのマンション」は現物を確認でき、住宅ローンなどの計画や⼊居の予定も⽴てやすい事もあり、注⽬度はさらに上昇するでしょう。

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低⾦利でマンションを
購⼊しやすい状況は続くか

現在は史上稀に⾒る低⾦利が続いており、マンションが買いやすい時期が続いています。
今後も低⾦利は持続するのでしょうか。
住宅ローン⾦利は経済情勢を⼤きく反映します。特に⽇銀の政策に⼤きな影響を受けます。
現在アベノミクス・⽇銀による「⾦融緩和政策」が続き、⾦利市場は「マイナス⾦利」が続いています。しかし消費増税に加え新型コロナによる景気の動向から、さらに⼀層の⾦融緩和も実施されると思われます。
住宅を含む経済対策との連携で、住宅ローン⾦利が上昇しづらい環境を整えるという意味もあるのではないでしょうか。

これから準郊外型マンションの
需要は増加か

このように新型コロナの影響は、思わぬ⽅⾯へ出ています。マンション業界ではテレワークの普及により「テレワークルーム+準郊外」のマンションの⼈気が⾼まっている事です。価格は都⼼よりも当然安く、⾃然や⼦育て環境の優れた住宅に住む事は魅⼒も多く、より良いマンション⽣活を送る事ができるのではないでしょうか。準郊外型と⾔っても1回の乗り換えで都⼼へ出られ、さらに東京、横浜に60分以内で出られる⽴地なら出勤の時も⾏きやすいと⾔えます。
現在は歴史的に⾒ても⾦利が低く、こうした新しいスタイルのマンションを購⼊するにも絶好のチャンスと考えられます。

ドレッセ横浜十日市場を
おススメする理由

現在販売中※の住戸は、80㎡超・4LDK住戸など、4人家族でも1部屋を書斎として利用することもでき、テレワークにも優れている。十分な居住面積でゆとりある暮らしにも対応。
ちょっと都⼼を離れても⽣活利便施設、⾃然、⼦供の教育環境などが整い、さらに「間取りの多いテレワークに対応できるマンション」。
価格は都⼼よりも当然安く、⾃然や⼦育て環境の優れた住宅に住む事は魅⼒も多い。
ドレッセ横浜十日市場は、これからの「新しい生活様式」にも対応し、より良いマンション⽣活を送る事ができるのはないだろうか。
※2020.5.31現在